Un nuevo tipo de fraude inmobiliario
Después de treinta años en la aplicación de la ley, he visto todo tipo de fraude bajo el sol-Desde cheques sin fondos hasta estafas exóticas que harían sonrojar a un príncipe nigeriano. Pero la más reciente de las que circulan en el sector inmobiliario merece su propia categoría: fraude por suplantación del vendedor. Es astuto, silencioso y puede deshacer un trato más rápido de lo que se puede decir “compromiso de título”. En pocas palabras, alguien se hace pasar por el propietario legítimo, vende el terreno, cobra los beneficios y desaparece antes de que nadie se dé cuenta de lo ocurrido.
Una historia real que nos toca de cerca
Hace unas semanas, un ejecutivo de una empresa de títulos compartió conmigo esta historia. Ella y su equipo se ocupaban de una simple venta de un solar vacío cuando las cosas empezaron a ir... mal.
“Una persona se hizo pasar por el propietario de un terreno baldío (tenía un documento de identidad falso), y trató de vender la propiedad como si fuera suya. Robó un sello notary de alguien, y consiguió los documentos notariados de forma independiente. Le dijimos que teníamos que programar el notary nosotros mismos, y el cierre se canceló porque se negó a seguir adelante con un nuevo notary. Unas semanas más tarde, otra empresa de títulos se puso en contacto y dijo que la propiedad estaba vendida, pero el propietario real llamó para quejarse porque no habían vendido la propiedad.”
Esa única decisión -controlar el notary- detuvo el fraude en seco. El estafador siguió adelante, pero no sin antes demostrar lo cerca que pueden estar estas estafas de tener éxito.
Cómo funciona la suplantación de identidad
A los estafadores les encanta el sector inmobiliario porque los datos que necesitan para cometer fraudes de suplantación de identidad están a la vista de todos.. Los sitios web de los condados publican escrituras, nombres de propietarios y descripciones legales, básicamente un menú para delincuentes.
Según la oficina del FBI en Newark, Estos delitos suelen comenzar cuando los estafadores se ponen en contacto con agentes inmobiliarios haciéndose pasar por propietarios de terrenos baldíos de otros estados. Les presionan para que cierren el trato rápidamente y todo en efectivo, y utilizan documentos de identidad falsos, sellos notary falsificados y documentos convincentes para parecer legítimos. El verdadero propietario no suele descubrir el fraude hasta después de haber vendido el terreno.
Aquí está el libro de jugadas que están ejecutando:
- Elige el objetivo. Suele ser un terreno baldío o una propiedad sin hipoteca de alguien que vive lejos.
- Crear la identidad. Licencia de conducir falsa, sello notary robado, o ambos.
- Lista y empuja la venta. Precio por debajo del mercado, comprador en efectivo y un plazo urgente.
- Pasar la verificación. Insisten en utilizar su “propio” notary o se saltan los controles de identificación.
- Consigue el pago. Cheque o cuenta nueva, y luego desaparece.
¿Lo más inteligente? Evitan la Notarización remota en línea (RON) porque saben que no pasarán el análisis de credenciales y las comprobaciones biométricas. Nuestros sistemas detectan lo que un carné de plástico falsificado no puede ocultar.
Un segundo ejemplo real digno de mención
En 2024, la oficina del FBI en Newark advirtió de una oleada de estafas casi idénticas. Los estafadores estaban “vendiendo terrenos de debajo de los propietarios” poniendo propiedades en venta como si ellos fueran los dueños, presentando documentos de identidad falsos y cerrando el trato rápidamente antes de que nadie hiciera preguntas. No se trataba de casas de lujo, sino de terrenos baldíos y parcelas de otros estados, exactamente el tipo de propiedad que la mayoría de la gente no vigila de cerca.
La conclusión: esto no es teórico. Está ocurriendo en todo el país y afecta exactamente al tipo de propiedad que pasa desapercibida.
Por qué un RON adecuado es la mejor defensa
Cuando se hace bien, el RON no es una comodidad, es una armadura. En una plataforma verificada como la que utilizamos en Florida Document Specialists, cada firmante debe:
- Pasar el análisis de credenciales de su identificación gubernamental.
- Completa la verificación biométrica y de vitalidad para demostrar su presencia física.
- Aparecer en una sesión de vídeo grabada que produce una pista de auditoría permanente y a prueba de manipulaciones.
- Trabaje con un notary verificado en tiempo real.
Esa es exactamente la razón por la que el fraude de suplantación del vendedor fracasa cuando existen sistemas de verificación adecuados. La advertencia del FBI no debe confundirse con la legítima Notarización Remota en Línea. Una RON adecuada, cuando se lleva a cabo con análisis de credenciales, comprobaciones biométricas y una sesión grabada, es precisamente el tipo de verificación que fomenta el FBI, porque obliga a un posible suplantador a demostrar quién es en realidad.
Qué es un “RON adecuado” y qué no lo es
Un RON adecuado es un flujo de trabajo controlado, no una "economía de gigas". Significa que usted sabe exactamente quién es el notary, cómo se realizan las comprobaciones de identidad y dónde se encuentran la grabación y la pista de auditoría. Se trata de análisis de credenciales, biometría, una sesión grabada y un notary verificado al que puede llamar por su nombre. En otras palabras, es un proceso que puedes defender cuando algo huele mal.
Lo que no es: un modelo nacional de “call-center” en el que una plataforma se gasta una fortuna en anuncios para posicionarse en los primeros puestos, y luego entrega tu firma a cualquier notary subcontratado que haga clic en “aceptar”. En ese mundo, muchos notaries se dedican a hacer cola, no a gestionar una transacción. La tarifa puede ser de un puñado de dólares por trabajo -piensa en cinco o siete dólares-, así que el incentivo es la rapidez, no el escrutinio.
Otra cuestión que estas plataformas conglomeradas no mencionan: su “pool notary” abarca todos los estados que permiten RON, cada uno con estatutos y normas radicalmente diferentes. Dado que las asignaciones se hacen esencialmente al azar, es posible que ni siquiera sepas qué ley estatal rige tu notarización hasta que estés cara a cara en cámara con el notary remoto. Eso significa que un documento inmobiliario de Florida podría acabar rigiéndose por la legislación notarial de Texas, Virginia o Arizona, cada uno con sus propias normas de identificación, mantenimiento de registros y redacción de certificados. Es incoherente, impredecible y arriesgado.
Eso no es un notary adecuado en el contexto de la prevención de la suplantación de identidad. Cuando el modelo de pago recompensa el volumen, se obtiene volumen. Cuando el flujo de trabajo recompensa la verificación, se obtiene verificación. Si de verdad quiere bloquear la suplantación de identidad de vendedores, insista en una sesión RON verificada por la plataforma con un notary identificado y responsable que opere bajo la jurisdicción que usted espera, con una pista de auditoría completa que pueda conservar. Los intermediarios que no pueden (o no quieren) decirle quién está realizando realmente la certificación notarial no están vendiendo seguridad, sino comodidad con una parte de riesgo.
Señales de alarma que no puede pasar por alto
- El vendedor vive fuera del estado o “no puede aparecer en vídeo”.”
- El vendedor insiste en usar su notary.
- El vendedor solicita los ingresos por cheque en lugar del método de depósito en garantía ya establecido.
- El vendedor afirma estar en el extranjero, hospitalizado o no poder presentarse en persona, una excusa que, según el FBI, es una de las más utilizadas por los suplantadores.
- La propiedad está vacía o abandonada desde hace tiempo.
- El trato es “demasiado bueno para ser verdad” y “debe cerrarse esta semana”.”
- El vendedor esquiva las videollamadas o las preguntas en directo sobre la propiedad.
Cuando se alinean dos o más de estos elementos, es hora de reducir la velocidad y profundizar. Nunca te arrepentirás de no haberte precipitado.
Lista de comprobación para agentes de títulos - Detener al suplantador antes de que ataque
Pasos de verificación
☐ Verifique de forma independiente la identidad del vendedor utilizando una fuente de confianza.
☐ Utilice un proveedor de RON acreditado para el análisis de la identidad, la biometría y la grabación.
Compare los datos de identificación verificados con los registros de la propiedad (nombre, dirección postal, información fiscal).
☐ Compare el documento de identidad con fotografía con los registros de expedientes anteriores, si dispone de ellos.
Comportamiento de las transacciones a revisar
☐ Esté atento a las peticiones de última hora para cambiar el notary o el método de firma.
☐ Tratar los “desembolsos de cheques” como sospechosos a menos que estén plenamente justificados.
☐ Haga preguntas básicas sobre la propiedad: los propietarios reales pueden confirmar fácilmente los detalles sobre su parcela.
☐ Exigir una conversación en directo o una sesión de vídeo antes de la financiación.
☐ Verifique las credenciales notary directamente a través de la base de datos de estado si algo parece fuera de lugar.
Salvaguardias internas
☐ Mantener un registro de incidentes de intentos de suplantación (ayuda a detectar patrones).
Marque cualquier certificación notarial “proporcionada por el vendedor” para su revisión por el supervisor.
☐ Colabore con su proveedor de RON para garantizar que los informes, ID y grabaciones se archivan para futuras consultas.
☐ Forme regularmente a su personal; esta estafa evoluciona cada pocos meses.
Una llamada de cinco minutos o una sesión de RON correctamente ejecutada pueden ahorrar meses de litigios y miles de dólares en pérdidas.
Cómo Florida Document Specialists ayuda a mantener la honradez del sistema
En Florida Document Specialists, Nuestro proceso de notarización remota en línea incluye análisis de credenciales en tiempo real, verificación biométrica y una sesión grabada gestionada por notaries de confianza, autorizado en Florida. Cada sesión genera un registro de auditoría detallado que las compañías de títulos pueden conservar como parte de su archivo de cierre.
En combinación con nuestro Notarización remota en línea y Servicios de grabación electrónica, La cadena de custodia continúa hasta los registros oficiales del condado. Nada se deja al azar -o al “primo de alguien que resulta ser un notary”.”
La última risa es del precavido
Los defraudadores son ingeniosos, pero también perezosos. Buscan eslabones débiles: notaries sin verificar, cierres precipitados y profesionales demasiado educados para cuestionar una situación poco clara. ¿La buena noticia? Procedimientos estrictos, comprobaciones minuciosas de la identidad y un RON adecuado hacen que su trabajo sea miserable.
Como alguien que ha perseguido a más estafadores de los que puedo contar, Le diré una cosa: no hace falta ser paranoico, basta con estar alerta. La próxima vez que a un “vendedor” se le erice la piel al comprobarlo, sonríe amablemente y recuerda: a los honrados no les importa demostrar quiénes son.
Si crees que eres una víctima
Si descubre que su propiedad puede haber sido vendida o transferida sin su conocimiento, póngase en contacto con aplicación de la ley inmediatamente. Empiece por el departamento de policía local y, a continuación, póngase en contacto con la comisaría más cercana. Oficina del FBI o presentar una denuncia en www.ic3.gov. Si en la transacción fraudulenta ha participado una compañía de seguros, notifíqueselo de inmediato para que puedan coordinarse con los investigadores y marcar todos los registros de seguros o depósitos en garantía relacionados. Una actuación rápida puede marcar la diferencia a la hora de evitar más pérdidas.
Información extraída de “Fraudsters Are Stealing Land Out of Under Owners”, FBI Newark Field Office, 28 de mayo de 2024.
John Bayne
Cofundador y CEO de Florida Document Specialists
📞 (386) 218-2523
📧 john@floridadocument.com
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